国际观察 2016年05月18日 22:36

租房一代

伦敦的住宅

伦敦的住宅

作者 戴维·阿德勒

译者 赤望

我们被华尔街贪婪邪恶的形象所轰炸。一边是马提尼酒和游艇,另一边是被拍卖的家园和破灭的美国梦。“对于那些华尔街人士,让我在这说明白,“美国总统候选人伯尼·桑德斯说道,“是华尔街和美国公司的贪婪破坏了我们国家的基础。”

2008年的住房危机是这场漩涡的中心。是贪婪的华尔街驱使次贷的发放,是他们的贪婪把这些贷款打包成债务抵押债券,最终,是他们的贪婪欺骗了数以百万计的美国人,让他们失去家园,让他们背负如山高的债务。米迦勒·刘易斯的畅销书《大空头》被改编成的电影大片,就是这件事的寓言。

电影《大空头》的海报

电影《大空头》的海报

但房地产危机并不是由贪婪所造成的,住房市场的繁荣和萧条,是金融化的房地产市场的自然产物,是住房成为资产,作为社会必需品被转化为自由的商品的产物。

看看伦敦,房地产金融的典范。

在英国的首都,尽管住宅信贷不像美国那样没有限制,但房价一直在猛涨。伦敦的一所房子现在平均价格达到667000美元—英国的人均年收入的十七倍。整个城市包括船屋在内只有四十三处住房是一个典型的工薪家庭能负担得起的。在肯辛顿,二月的一场拍卖会上一个车库就卖了五十万美元。

有抱负的房主应对这场危机的方式有两种:迁往较小的英国城市或让自己挤入住房市场,让其将近破产(四十年期的抵押贷款数量在过去的五年中翻了一番)。但还有第三种结果:成为租户。仅去年,就有超过三万处房产被收回。这些住户失去了房产,就成了“租房一代”。

租房者感觉被排除在房地产市场之外。他们也想分享房地产市场的肉汤—而不仅仅是看客。他们有很好的理由:英国的国家福利已经枯萎,工资一直停滞,所以住房收益已经日益成为对抗失业和保证养老金的一个重要保障。

事实上,“租房一代”的出现和对伦敦住房危机的恐慌掩盖了一个事实,那就是许多伦敦人从房价中涨获利,指望其继续上升。这些房主包括律师和较高技能和收入的医生等,而现在房地产的回报已经超过了他们的收入水平。如今,房产财富占英国所有财富的百分之60以上。

房地产的繁荣,对一部分人是财富,对另一部分人则是住房危机。在伦敦,住房自有率差不多是百分之50,所以这个城市中一半人要求房价继续稳固上涨,而另一半人在祈祷房价下跌。

所以解决住房危机本身,就成为了一个矛盾。一方面,社会活动家和政治家都认为房租太贵了,不仅仅是因为这降低了普通英国人的平均生活水平。

而且,政治家们意识到,被高房租驱逐出城市的人恰恰是让城市运转的人群——他们修理地铁,驾驶公共汽车,捡垃圾,投递邮件。如果他们离开,城市将无法运转。

另一方面,房主要让自己的房产财富继续增长,就要有不断增长的住房需求,这要求有稳定的租房“后备军”。如果政府成功地给所有人提供体面的,可负担得起的房子,那么房价将会下降,他们的财富将萎缩。

这种房产价格的下降可能会和其上升一样迅速,住房需求的下降意味着房价的下跌,房价下跌意味着房地产投资的回报率下降,而低回报率可能会引发伦敦房地产投机客争相出售其空置物业,造成房产价格雪崩。

总之,常规的住房保障计划不仅可能会引起金融业的反对,也会招致房主们的怨恨,因为他们正在靠房子聚敛财富。

于是次级贷款——一种古怪而又不透明的金融工具,成为了避免这种矛盾的创新。通过降低贷款标准,政府可以同时保持房价上涨,同时将更多的人带入房地产市场。

同样的伎俩在英国上演:政府推出有助于改善支付能力的政策如住房补贴或购房援助计划,而不需限制飙升的住房价格。

但这类政策的的后果现在已经很清楚了,那就是金融危机和八年7000亿美元的救市计划。

然而,简单地批判人性的贪婪并不能解决问题。没错,许多房地产投资者都是贪婪的。但不是贪婪的金融机构,而是将住房这种社会权利变成商品的行为,破坏了我们的社会结构。

英国住房危机,就像美国住房危机一样,都是整个国家寄希望于房地产业,整个经济都指望着房地产市场的表现。

无论对贪婪多么猛烈的抨击都无助于解释问题的复杂性,都无法改变经济权力侵蚀道德的趋势。对疾病错误的诊断会导致开出错误的处方。

要解决住房危机及其背后的矛盾—就要促进社会支出的针对性、补充性。例如,提供更多的失业福利和退休金,可以减少人们对住房作为财富来源的依赖。控制租金增长,增加公共住房的改革,可以降低住房需求,减缓价格增长,并减少房地产价值的下降导致经济崩溃的风险。

但最重要的是,我们不可能既让住房成为商品,又成为一种社会权利。如果这么做,结果总是相同的:一部分人从房地产中获益,而另一部分则为此承受代价。

保持城市的包容性,需要为民众提供负担得起的住房,而唯一的办法就是把保障公民住房的权利置于房地产投机之前。

 

 

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